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Meno di tre mesi prima del crollo del complesso condominiale Champlain Towers South, il presidente dell'associazione condominiale aveva avvertito in una lettera che i danni all'edificio erano "significativamente peggiorati" da quando erano stati evidenziati in un'ispezione del 2018.

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Cari vicini, Molte delle domande che arriveranno in ufficio prima della riunione speciale della prossima settimana per discutere la proposta di valutazione speciale di 15.000.000 di dollari non sono specificamente correlate alla valutazione speciale. Abbiamo ricevuto domande relative alla necessità del lavoro, alle stime dell'ingegnere, alla contingenza del 20%, alla supervisione finanziaria delle spese di costruzione e simili. Queste sono tutte buone domande e tutte sono state discusse e presentate nell'ultimo anno, alcune molte volte. Tutte le presentazioni e i verbali delle riunioni sono disponibili su Concierge Plus per la tua revisione. Lo scopo dell'incontro della prossima settimana è solo quello di discutere la proposta di Valutazione Speciale. Questo sembra un buon momento per fornire un riepilogo dei nostri progressi fino ad oggi, in modo da poterci concentrare sulla valutazione speciale stessa durante la riunione. Poiché questo lavoro è diventato per noi così impegnativo, questa sintesi potrebbe forse essere definita una relazione sullo "Stato dell'edificio". FINORA: 1. L'ispezione edilizia di 40 anni è richiesta dalla legge e copre questioni di vita/sicurezza di tipo strutturale ed elettrico. Un ingegnere, Frank Morabito, è stato assunto nel 2018 per eseguire un'ispezione dell'edificio e fornire una stima iniziale di ciò che sarebbe necessario in termini di ispezione quarantennale, che avverrà entro la fine dell'anno. Tra le altre cose, quella stima indicava che i danni concreti osservati avrebbero cominciato a moltiplicarsi in modo esponenziale nel corso degli anni, e in effetti i danni osservabili, ad esempio nel garage, sono notevolmente peggiorati dopo l'ispezione iniziale. Quando puoi vedere visivamente la scheggiatura (crepe) del calcestruzzo, significa che l'armatura che lo tiene insieme si sta arrugginindo e si sta deteriorando sotto la superficie. Si tenga presente che l’ambito di lavoro originario della relazione del 2018 è stato ampliato. Il deterioramento del calcestruzzo sta accelerando. La situazione del tetto è peggiorata molto, quindi è stato necessario effettuare estese riparazioni del tetto. Altri progetti precedentemente identificati sono stati inseriti nel progetto principale. Sono stati identificati nuovi problemi. Inoltre, i costi aumentano ogni anno. È così che siamo passati dalla stima di 9.128.433,60 dollari citata nel rapporto di Frank Morabito del 2018, alla cifra molto più grande che abbiamo oggi. 2. È stato formato un comitato per valutare i possibili ingegneri supervisori per supervisionare questo lavoro. Quel comitato raccomandò Frank Morabito come ingegnere. Morabito è stato selezionato come nostro ingegnere dal consiglio di amministrazione nel 2019. 3. È stato assunto un manager con 40 anni di esperienza e un background ingegneristico (Scott Stewart). Il lavoro di cui sopra è stato svolto in un periodo di 2 anni attraverso diversi Comitati. Il processo è continuato con l'attuale Consiglio: 4. Assunto Morabito come Ingegnere Supervisore. Ha individuato ulteriori professionisti come architetto paesaggista, architetto e MEPF (meccanico/elettrico/idraulico/antincendio)

ingegnere. Tali professionisti sono identificati nominativamente nel suo contratto e i loro compensi professionali sono contabilizzati tramite Morabito. Attualmente stiamo lavorando con un ingegnere MEPF diverso da quello originariamente identificato. 5. Morabito ha effettuato un sopralluogo molto più approfondito dell'immobile. Ha raccomandato di procedere per fasi: a. Una prima esplorazione del calcestruzzo e dell'intradosso del vialetto. Questo è stato fatto e fatto l'anno scorso. Inoltre, tutti i balconi sono stati controllati e, per motivi di sicurezza, lo stucco e il cemento staccati sono stati staccati dall'edificio laddove osservato. È stato inoltre riscontrato che manca un firewall tra l'atrio e il vialetto anteriore, che deve essere installato. Questo firewall è un esempio di un nuovo problema non identificato nella valutazione quarantennale originale e più generale del 2018. b. Riparazione del tetto e posizionamento degli ancoraggi OSHA sul tetto (si tratta di tiranti e punti di linea di sicurezza per le persone sull'impalcatura e sono necessari). Questo lavoro inizierà nelle prossime settimane. Comprende altri lavori precedentemente identificati e necessari come disconnessioni CA, impianto elettrico sul tetto e ventilatori di scarico. Gli ancoraggi rimarranno al loro posto in modo permanente e potranno essere utilizzati dai lavavetri o con future impalcature se realizziamo altri progetti. L'anno scorso è stata effettuata un'indagine sull'umidità per valutare il tetto, che ha evidenziato la necessità di riparazioni estese. Per una gestione più efficiente del progetto e per contenere determinati costi (value engineering), il tetto è stato realizzato sotto la supervisione di Morabito. Il tetto fa parte dell'ispezione quarantennale. C. Il progetto principale riguardante calcestruzzo e impermeabilizzazione e tutti i progetti correlati. La fase 2c è di gran lunga la fase più grande. Si sta lavorando al pacchetto di offerte ora. Prevediamo di tenere una riunione del Consiglio per discutere varie questioni di progettazione e codice il 20 aprile 2020. Si prevede che Morabito presenti il ​​pacchetto di offerte della Fase 2c al Consiglio in una riunione il 22 aprile 2021. Speriamo di concludere le offerte e aprire le offerte in una riunione dell'8 giugno 2021. 6. Il Consiglio ha identificato un finanziatore per realizzare questo progetto pluriennale. Il prestito è stato sottoscritto, le pratiche burocratiche sono in corso e, secondo la lettera di impegno di Valley, devono chiudersi entro il 25 aprile. Questo è il secondo prestatore con cui abbiamo lavorato. (C'è stato un precedente accordo discusso con il Banco Popular per diversi mesi, e una conversazione di Valutazione Speciale per abbinarlo, ma quell'accordo non è andato a buon fine.) 7. Siamo ora arrivati ​​alla Valutazione Speciale per pagare il lavoro e il prestito dalla Valle. Inoltre, abbiamo rivisto e aggiornato l'amministrazione interna per far fronte a questo progetto: • Implementato un processo di offerta cieca sigillata • Contabilità esternalizzata e servizi contabili • Aggiunta funzionalità di votazione e sondaggio elettronici • Assunto un assistente per aiutare con il carico di lavoro in ufficio in modo che il L'obiettivo principale del manager può essere questi progetti. • Istituito procedure di riscossione più formalizzate e solide tramite Becker, il nostro studio legale